Eigen woning – scheiden onmogelijk?

U en uw partner hebben samen een woning. U wilt uit elkaar gaan, maar met de huidige woningmarkt lijkt dat wel haast onmogelijk. Uw hypothecaire lening zal de verkoopopbrengst overtreffen, zodat er een flinke schuld zal resteren. Bovendien zal het waarschijnlijk jaren duren voordat het huis verkocht is. Maar betekent dit dat u aan elkaar vast zit totdat de woningmarkt weer aantrekt of totdat de woning is verkocht of tot wanneer eigenlijk? Dat hoeft niet; er zijn oplossingen aanwezig, alhoewel er geen perfecte oplossingen bestaan en deze ook niet voor iedereen zullen helpen.

Verkoopopbrengst negatief

Als er een onderwaarde aanwezig is, dan zal na verkoop een gedeelte van de hypothecaire lening niet afgelost kunnen worden. Voor die restant schuld blijft u beiden hoofdelijk aansprakelijk jegens de bank. Die schuld is sinds 2014 nog 10 jaar en met ingang van 2015 nog 15 jaar aftrekbaar in box I.

Wanneer u een hypotheek heeft afgesloten onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) dan bestaat de mogelijkheid dat de restschuld kwijtgescholden wordt. Een aanvullende voorwaarde hiervoor is dat u de schuld niet uit eigen middelen kunt betalen. Daarnaast is een voorwaarde dat u de betalingsachterstanden zoveel mogelijk beperkt heeft. Vergeet dus zeker niet om te checken of u hier mogelijk voor in aanmerking komt.

Woning onverdeeld laten

U zou er voor kunnen kiezen om te scheiden en al het overige gezamenlijke bezit (bijv. auto, inboedel, spaargeld, polissen) te verdelen, maar de woning onverdeeld te laten. Dit houdt in dat u samen eigenaar blijft van de woning en ook schuldenaar van de hypothecaire lening. Eén van u beiden zou de woning kunnen blijven bewonen en u maakt samen afspraken over een eventuele woonvergoeding en de verdeling van de vaste en overige woonlasten, zoals de hypotheekrente, OZB aanslag, onderhoudskosten en de premies van de woonverzekeringen. Omdat u uit elkaar gaat en één van de twee de woning verlaat, heeft dit wel fiscale consequenties, waarmee u rekening moet houden.

Natuurlijk is het gevolg van het voortbestaan van de hypothecaire lening wel dat u, mocht u dat willen en al kunnen, geen nieuwe hypothecaire lening zal kunnen verkrijgen voor de aankoop van een nieuwe, eigen, woning. Dit kan spijtig zijn, maar onder de huidige marktomstandigheden, kan dit niet worden voorkomen of opgelost, tenzij er ander vermogen aanwezig is of bijvoorbeeld ouders willen bijspringen. Voor die mogelijkheden kunt u informeren bij uw hypotheekverstrekker of financieel adviseur.

Ook als u een woning wilt gaan huren en uw echtgeno(o)t(e) blijft in de echtelijke woning wonen, heeft dit gevolgen. Mogelijk komt u door het bezit van een eigen woning niet in aanmerking voor een woning van de woningbouwvereniging en dient u daardoor tegen hogere prijzen in de particuliere sector te gaan huren.

Woning verhuren

Zolang de woning te koop staat en leegstaat, zou u kunnen overwegen de woning tijdelijk te verhuren. U moet dan wel nagaan of dit is toegestaan door de hypotheekverstrekker. Vaak staat in de hypotheekakte een verhuurverbod opgenomen. De hypotheekrente is tijdens de verhuur niet langer aftrekbaar, maar kan na afloop van de verhuurperiode nog enige tijd herleven. Op Prinsjesdag is bekend gemaakt dat de tijdelijke verhuurregeling niet definitief eindigt op 1 januari 2015 maar permanent wordt.

Woning toedelen

Een optie zou kunnen zijn dat de woning aan één van u wordt toegedeeld en dat deze echtgeno(o)t(e) een vordering krijgt op de andere echtgeno(o)t(e) ter grootte van de helft van de onderwaarde (waarde woning minus waarde hypothecaire lening eventueel plus waarde verpande polis). De eigendom van de woning gaat dan naar één van u beiden. Het is dan wel wenselijk om de ander te laten ontslaan uit de hoofdelijke aansprakelijkheid van de hypothecaire lening; veel banken zijn daartoe momenteel helaas niet bereid. Als er ander (aanzienlijk) vermogen aanwezig is, zou dat uitkomst kunnen bieden.

Knegtmans Advocaten & Mediators is o.a. gespecialiseerd in familierecht en echtscheidingsbemiddeling. In een gratis gesprek of tijdens het gratis spreekuur op donderdag in Bergeijk en in Bladel van 17.00 tot 18.00 uur geven wij u graag meer advies en informatie. U kunt ons bereiken op 040-2076076 of 0497-383868. Zie ook: www.knegtmansadvocaten.nl.